Разница между флиппингом и хоумстейджингом

Флиппинг и хоумстейджинг — это тактики, при помощи которых можно увеличить стоимость объекта недвижимости. Между данными понятиями есть сходства и различия. В чем заключается разница между хоумстейджингом и флиппингом?

Что такое флиппинг и хоумстейджинг?

Данные стратегии могут показаться достаточно схожими. При этом, между этими понятиями есть большая разница, о которой стоит узнать подробнее. Флиппинг и хоум стейджинг — что это?

Флиппинг

Это приобретение жилплощади с целью быстрой перепродажи за большую сумму. Для проведения более выгодной сделки в квартире или доме проводится ремонт. Так ликвидность объекта недвижимости возрастает. Продажа такой жилплощади занимает от 2 до 5 месяцев. Основные этапы флиппинга заключаются в выборе, покупке, ремонте и продаже жилья. Покупать квартиру нужно обязательно по низкой цене. Для этого инвестор должен тщательно прослеживать цены на рынке недвижимости. После покупки нанимается бригада специалистов, которые за небольшой срок осуществляют ремонт жилья. Основная цель такого ремонта — сделать жилплощадь привлекательной для потенциальных покупателей. Как правило, во время ремонтных работ используются разные психологические, маркетинговые триггеры, способные привлечь покупателя. Этот же принцип работает в хоумстейджинге. При окончании ремонта проводится сделка по продаже. Если при ремонтных работах учтены все детали, то найти покупателя будет нетрудно. Основная цель флиппинга — это продать объект недвижимости дороже первоначальной цены.

Хоумстейджинг

Чем хоумстейджинг отличается от флиппинга? Это подготовительные работы перед продажей жилья, при которых используются маркетинговые и психологические принципы. Не всегда хоумстейджинг применим только для продажи. Эта методика преображения жилплощади полезна для обновления интерьера и создания минимального уюта в только купленном доме. Инвестиции в хоумстейджинг могут занимать 1% от стоимости недвижимости. При этом во время продажи такие ремонтные работы увеличивают цену жилплощади до 5%. Цель хоумстейджинга аналогична флиппингу, так как тоже подразумевает продажу обустроенного жилья по более высокой стоимости.

История и развитие флиппинга

Флиппинг появился в 1980-х годах в США, когда страна начала выходить из экономического кризиса. У американцев стали появляться средства на покупку недвижимости, что было замечено в среде предприимчивых инвесторов. Первые флипперы начали активно скупать старые квартиры, проводить в них быстрый ремонт за собственные деньги и перепродавать за большую сумму. Постепенно тенденция на флиппинг выросла и начала развиваться в других странах. В России это инвестиционное направление стало актуально только в 2000-х годах. Однако, более существенное развитие флиппинг в РФ получил лишь к 2020 году. Нет точных данных о том, сколько инвесторов сейчас занимается данным способом перепродажи жилья. Известно, что с каждым годом число заинтересованных в флиппинге растет.

Преимущества и недостатки флиппинга

У любых инвестиционных стратегий есть положительные и отрицательные черты.

Преимущества флиппинга

• Быстрое получение высокого дохода. Перепродажа квартиры занимает около 2-5 месяцев. Доход от данного дела составляет от 25% до 60%.
• Возможность масштабировать дело. При наличии стабильного финансирования можно в несколько раз увеличить доход. Успешные флипперы нанимают команду специалистов для реализации большего числа проектов.
• Польза для рынка недвижимости. Не затягивается продажа старого жилья с плохим ремонтом. То есть, продавец быстро получает прибыль от продажи жилплощади флипперу, а покупатель получает от инвестора квартиру с хорошим ремонтом.
• Совмещение работы и хобби. Флиппинг и стейджинг помогают развить творческий потенциал, осуществить определенные идеи в дизайне интерьера.

Недостатки флиппинга

• Большие вложения. Для покупки и ремонта недвижимости необходимо иметь большую сумму на счету. Без хороших вложений трудно сделать из старого жилья новую современную квартиру. Все действия подрядчиков придется контролировать. Иначе, потребуется вкладывать дополнительные деньги в исправление ошибок.
• Проблемное жилье. Требуется тщательно проверять недвижимость на юридическую чистоту. Бывает, что после покупки жилплощади покупатель узнает о незаконной перепланировке, долгах за ЖКХ, проблемах с собственниками.
• Можно совершить ошибки. Есть риск приобрести убыточный объект, который не принесет значительной прибыли. На цену жилья влияет не только красивый ремонт. Также важно учесть вид из окна, удаленность от центра, год постройки здания.
• Риск окупаемости. Многие флипперы имеют неудачный опыт продажи квартир, так как не всегда получается предугадать все факторы для удачной продажи.

Как работает процесс флиппинга?

Есть несколько основных этапов флиппинга: подбор объекта, покупка, ремонт, подготовка к продаже и продажа.

Подбор объекта

Это ответственный этап, который определяет насколько выгодна будет будущая сделка. Прибыль зависит от разных параметров: района, состояния дома, планировки, вида из окна, юридической чистоты квартиры.

Покупка

Покупка жилплощади может происходить несколькими способами: наличными или в ипотеку. Первый способ покупки более оптимальный, так как не подразумевает выплат банку ипотечных процентов. Высокая процентная ставка снижает рентабельность будущей перепродажи.

Ремонтные работы

Можно заняться ремонтом самостоятельно или нанять рабочих. Как правило, для более быстрой перепродажи лучше нанимать бригаду специалистов. Быстрое преображение квартиры зависит от вида ремонта: капитальный или косметический. Нередко квартира требует капитального ремонта, так как нужно проводить коммуникации, обновлять отделку. Важно минимизировать объем работ. Иначе, ремонт может затянуться надолго, что невыгодно для флиппера.

Подготовка к продаже

Для выгодной перепродажи жилплощади нужно написать продающее объявление, выложить его на разных платформах. К заявлению обязательно прилагаются красивые четкие фотографии и видео. Покупателей часто привлекает чистота в квартире, наличие текстиля, интересный декор.

Продажа

Продажа жилья происходит с риелтором или без него. Проводить сделку со специалистом безопаснее. Нет вероятности ошибиться при составлении документов. После продажи жилья необходимо заплатить налог 13%. Можно оформить жилплощадь на ИП и платить 6% по упрощенной схеме налогообложения с получением налогового вычета. Этот способ работает в случае, когда есть доход, с которого взимается 13% НДФЛ. Налоговый вычет можно получить 1 раз и его сумма не должна превышать 260.000 рублей.

Стратегии успешного флиппинга

Для прибыльной перепродажи квартир необходимо выработать стратегию. Важно определить цели и бюджет. Это позволит определить сколько средств будет вложено в проект и какая прибыль может быть получена. Постановка финансовой цели позволяет более четко определить фронт работ. Также необходимо тщательно изучить рынок недвижимости. Это дает возможность понять сколько сейчас стоят квартиры, в каких районах они продаются, насколько перспективны эти локации. Успешные флипперы постоянно отслеживают экономическую ситуацию в стране. Этот фактор сильно влияет на рост и спад цен на жилплощадь. При корректном расчете прогнозов можно снизить риски при покупке жилья.

Финансовые аспекты флиппинга

Основная цель флиппинга заключается в продаже объекта недвижимости, который до этого стоил значительно меньше. Основная инвестиция в данном деле — это купленная квартира. Она определяет будущую прибыль для флиппера. Второй инвестицией считается ремонт. Квартиру можно продать дорого и быстро при правильной стратегии ремонта. Для оперативной продажи ремонтные работы нужно делать при помощи специалистов. Их труд — это третья инвестиция в будущую прибыль.

Финансирование

Покупка недвижимости, оплата ремонта требуют финансирования. Это может быть накопленный капитал или покупка через ипотеку. При накопленном капитале доход от продажи будет больше, так как не нужно выплачивать проценты банку. Можно заключить сделку с другими флипперами, создать коалицию и вместе заниматься перепродажей. Бюджет для флиппинга в каждом регионе отличается, так как во всех городах цены на недвижимость разные. По формуле опытных флипперов максимальная стоимость квартиры не должна превышать 70% цены после ремонта.

Роль хоумстейджинга в флиппинге

Понимание, в чем разница между хоум стейджингом и флиппингом, дает возможность корректно сочетать обе тактики для выгодной продажи жилья. Хоумстейджинг необходим при ремонте и предпродажной подготовке квартиры. Применяя маркетинговые схемы, психологию, дизайнерские идеи можно преобразить жилплощадь под запросы конкретной категории жильцов. То есть, хоумстейджинг формирует портрет покупателя, на которого ориентирована квартира. Это позволяет увеличить стоимость объекта недвижимости и при этом гарантировано продать ее за небольшой срок.

Риски и как их минимизировать

Основной риск флиппинга заключается в возможности потери финансов. Это проявляется на этапе ремонтных работ, когда выявляются все недочеты. Например, ржавые трубы, прогнившие полы. Поэтому начинающим флипперам не стоит заниматься перепродажей проблемных квартир. Безопасно сейчас инвестировать в новостройки. Как правило, они быстро растут в цене, при этом не переходят в статус долгостроя. В случае, если квартиру не удается продать за 5 месяцев, то повышаются издержки на ее содержание. Значит, при продаже объекта прибыль будет меньше. Для быстрой продажи стоит использовать помощь риэлторов, а также работать над объявлением для продажи. Другие непредсказуемые обстоятельства тоже могут стать причиной потери денег при продаже жилья. Поэтому, в смету нужно закладывать от 10% от стоимости недвижимости.

Текущие тренды на рынке флиппинга

Сейчас в нише флиппинга появилась тенденция перепродажи высокобюджетного жилья. Это связано с тем, что кредитные ставки на эконом-жилье выросли. Поэтому покупку этого вида недвижимости многие откладывают до снижения ставки. Заинтересованность в перепродаже бизнес квартир также связана с тем, что покупатели готовы приобретать такое жилье за наличные, без ипотеки. Однако, это означает, что инвестор должен вкладываться в качество ремонта. Иначе, вероятность быстрой продажи квартиры заметно снижается. К дополнительным требованиям флиппинга высокобюджетного жилья относят расположение объекта, вид из окна, стильный ремонт.

Как начать заниматься флиппингом?

Есть несколько важных шагов для запуска флип проекта:

1. Перед началом первой сделки необходимо определить бюджет, затрачиваемый на покупку квартиры и ремонт. Исходя из современной тенденции на высокобюджетное жилье, сумма для входа в нишу составляет от 30 млн. рублей. Новичкам рекомендуется работать в сфере бюджетного жилья в новостройках. Это более безопасный и оптимальный способ заработка.
2. После определения капитала следует проанализировать потенциал объектов на разных территориях. Начать можно с локации у дома. Оценивать нужно качество жилья, удаленность его от центра, инфраструктуру рядом.
3. Анализ необходим для составления финансовой модели флип проекта. Для более корректного составления финансовой модели привлекаются специалисты. Это поможет понять, насколько выгоден будет проект и какую годовую доходность он принесет.
4. Перед покупкой квартиры стоит использовать помощь подрядчика для оценки ремонта. Корректные расчеты позволяют не допустить перерасхода на ремонтные работы.
5. При покупке важно правильно заверить сделку. Иначе, есть риск потерять право собственности на нее, а значит и капитал.
6. После покупки происходит ремонт. Необходимо делать его качественно, быстро и при этом бюджетно. Стоит для ремонта привлекать специалистов. Это незначительно снизит маржинальность. Если жилплощадь не продастся в течение 5 месяцев из-за долгого ремонта, потери в доходе могут быть намного существеннее.

При реализации жилья нужно стремиться к получению оптимальной прибыли за небольшой срок. При быстром обороте капитала доходность будет выше.