При помощи флиппинга можно сделать из квартиры со старым изношенным ремонтом новое стильное жилье.
Многие люди готовы приобрести квартиру после флиппинга по большей стоимости. Покупателю не нужно предварительно делать ремонт, можно сразу заезжать и жить в новом доме.
Расскажем простыми словами, что это такое — флиппинг квартир в недвижимости.
Что такое флиппинг недвижимости
Что значит флиппинг квартиры? Это стратегия быстрой реализации изначально недорогого жилья путем улучшения ремонта и интерьера при небольших затратах.
Данный способ инвестирования в недвижимость приносит до 40% дохода в год. Большой спрос на такие квартиры формируется из-за того, что на рынке недвижимости мало жилья в хорошем состоянии.
Есть несколько видов флиппинга: реконструкция старого фонда или ремонт в новостройках.
Старым фондом чаще занимаются опытные флипперы, которые знают все нюансы продажи данного жилья. Например, как сделать недорогой ремонт в старой квартире с плохой планировкой.
Неопытные инвесторы начинают свой путь флипперов через продажу жилья в новостройках. Застройщики продают квартиры с черновой отделкой. При выкупе жилплощади необходимо сделать минимальные улучшения для продажи.
Примеры флиппинг проектов по ремонту квартир состоят из преображения жилья при помощи замены сантехники, электрики, выравнивания стен, завоза новой мебели, покраске стен.
История и развитие флиппинга
Флиппинг появился в США в 1980-е годы. С тех пор это направление остается для американцев актуальным. Инвесторы активно скупают старые дома и преображают их для продажи за большую сумму.
Зарождение флиппинга связано с выходом Соединенных Штатов из экономического кризиса. Так как новое жилье строилось долго, многие предпочитали заселяться в старом фонде.
Отреставрированные дома, куда можно было сразу заехать и жить, стали популярны среди американцев.
В 1980 годы флиппинг произвел фурор на рынке недвижимости. Это направление инвестирования развивается более 40 лет.
Для американских инвесторов это дело превратилось в хобби, которое способно принести хороший доход.
В России флиппинг домов стал развиваться в начале 2000-х, а большую известность приобрел в 2010-х годах.
Сейчас реставрацией домов с последующей продажей занимается около 300.000 россиян.
Число флипперов в стране постоянно растет, так как перспективность развития этого направления инвестирования огромна.
В РФ флипперы занимаются перепродажей квартир. Это более выгодное направление, которое пользуется большим спросом.
Опытные инвесторы в России способны за год реализовать 3-4 квартиры.
Как работает флиппинг
Флиппинг состоит из нескольких этапов: подбора объекта, его преобразования и реализации.
Подбор объекта
Необходимо корректно выбрать квартиру, включая оценку стоимости перед покупкой и рыночный потенциал после реставрации.
Требуется провести тщательный анализ жилья: локацию, состояние дома, транспортные развязки рядом, планировку жилплощади, расстояние до центра, инфраструктуру, наличие пробок в районе, юридическую чистоту жилья.
Быстрее реализуются квартиры, находящиеся близко к школам, магазинам, детским садам. Важно следить за тем, как развивается район, сколько новых объектов строится на территории.
Флипперу нужно оценивать состояние самой квартиры. Принцип флиппинга состоит в недорогом ремонте недвижимости. Если стоимость реконструкции объекта будет дорогой, окупаемость квартиры снизится.
Преобразование объекта
Что означает квартира под флиппинг? Это ремонт квартиры, обновление коммуникаций, покупка необходимой мебели и техники.
Жилье должно стать для будущих владельцев привлекательным. Поэтому большое значение в преобразование объекта играет дизайн. Современный стиль интерьера делает квартиру более интересной для покупателей, так как им не нужно самостоятельно вкладываться в ремонт.
Реализация объекта
Продавать квартиру необходимо быстро, так как рынок недвижимости нестабилен. Спустя полгода стоимость жилья может снизиться, что будет невыгодно для инвестора.
Важно правильно позиционировать квартиру при продаже. Это делается при помощи корректного поиска целевой аудитории и упора на преимущества жилья.
Например, для семей с детьми лучше продавать двух- или трехкомнатные квартиры с шаговой доступностью до школ и детских садов. Если в такой квартире будет современный интерьер, красивая мебель, то вероятность быстрой продажи возрастает.
Выбор объекта для флиппинга
Рекомендации по подбору квартиры для флиппинга:
- Местоположение. Более привлекательными для покупателей считаются престижные и развивающиеся районы. То есть, это локации, где постоянно возводятся новые магазины, детские центры, спортивные комплексы. В таких районах безопасно, нет угроз для жильцов.
- Состояние объекта. Нужно корректно оценить стоимость ремонта. Квартиры с изношенной сантехникой и мебелью стоит меньше, но по ремонтным работам могут быть затратнее.
- Юридическая чистота. Требуется обязательно проверять документы на объект. Это позволит избежать проблем при реализации жилья. Например, можно столкнуться с оспариванием прав собственности или незавершенной приватизацией жилой площади.
- Рыночные условия. Спрос на покупку жилья может измениться. Например, из-за изменения процентных ставок по ипотеке уменьшается потенциальная стоимость квартиры.
Финансирование флиппинга
Существуют разные способы финансирования флиппинга со своими плюсами и минусами.
Собственные средства
Из преимуществ данного способа финансирования выделяют:
- Отсутствие деления прибыли между партнерами;
- Не нужно выплачивать проценты по кредитам;
- Полная свобода действий в выборе объектов и стратегии флиппинга.
Но собственных средств не всегда достаточно для реализации флиппинг проекта в полном объеме. Сейчас для этого метода инвестирования потребуется около 15 млн. рублей.
Ипотека
Способ подходит для флипперов, которые не имеют собственного стартового капитала для покупки недвижимости.
Однако, при использовании ипотеки придется выплачивать процент банку, что снижает окупаемость дела. Также есть риск потери объекта недвижимости в случае невозможности выплаты ипотеки.
Частные инвесторы
Этот способ позволяет привлечь много средств для реализации масштабных проектов. При этом, флипперу не нужно выплачивать проценты банку и рисковать собственным капиталом.
Однако, после продажи квартиры потребуется разделить выручку между всеми инвесторами. Также между инвесторами могут произойти разногласия, в итоге которых флиппер часто теряет контроль над проектом.
Ремонт и улучшения
Выгоден ли флиппинг для инвесторов недвижимости? Это направление перепродажи жилья будет выгодным, если корректно подходить к тратам на ремонт.
Какие есть советы по преображению объекта?
- Покраска стен. Нужно покрасить стены в светлые оттенки, чтобы сделать помещение визуально больше стоит.
Однотонные стены хорошо сочетаются с мебелью и декором, выглядят дорого и привлекательно для покупателей. - Индивидуальный проект мебели. Для флиппера это менее затратно, чем покупка готовой модульной мебели. В участках, где будет находиться встроенная мебель, не нужно красить стены или клеить обои. Например, можно сделать встроенный шкаф, кухонный гарнитур, стеновую панель в спальне.
- Использовать зеркала. Это расширяет пространство в комнатах. Зеркала с подсветкой становятся дополнительным источником освещения в квартире.
Квартиры с минималистичным ремонтом и отреставрированной мебелью можно продать дороже на 200.000-300.000 рублей.
Риски и вызовы флиппинга
Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры для флиппинга?
- Рыночные изменения. Например, снижение цен на рынке недвижимости, что приводит к уменьшению прибыли или убыткам при перепродаже объекта.
Также может произойти снижение спроса на определенные типы недвижимости. Это тоже затрудняет быструю реализацию объекта. - Неожиданные расходы на ремонт. Например, после покупки могут вскрыться дефекты, требующие больших затрат на ремонт.
Как избежать рисков при покупке недвижимости?
Необходимо проводить тщательный анализ рынка недвижимости: учитывать тенденции, изучать цены на подобные квартиры, оценивать потенциальный спрос на покупаемое жилье.
Для профессионального анализа ремонта стоит нанимать специалистов. Неправильная первичная оценка ремонтных работ приводит к большим затратам на реставрацию объекта.
Нужно детально составлять бюджет, разрабатывать план расходов на ремонт, включая непредвиденные затраты.
Для покрытия дополнительных расходов у флиппера обязательно должен быть резервный фонд.
Продажа и прибыль
Для быстрой продажи жилья после флиппинга требуется правильно определить цену квартиры: проанализировать рынок, оценить затраты на ремонт, учесть преимущества объекта и территории.
Например, квартиры в центре города будут стоить больше, чем жилье на окраинах.
Флиппинг и налоги
После продажи объекта требуется уплатить налог 13%. Данный процент снижается при условии проживания в квартире более 5 лет.
Этот способ снижения налога не подходит для флипперов, так как жилье нужно реализовать за 3-4 месяца.
Можно оформить квартиру на ИП, это позволить уменьшить налог до 6%. Тогда инвестор сможет получить налоговый вычет при условии наличия дохода, с которого платится 13% НДФЛ.
Налоговый вычет можно получить единоразово, его сумма не должна быть выше 260.000 рублей.
Маркетинговые советы по продаже недвижимости
- Качественные фотографии. Профессиональные фотографии интерьера могут повысить интерес к объекту.
Например, на “Авито” чаще просматривают фотографии с красивым видом из окна, без захламления пространства. - Подробное описание. Подробное описание квартиры с акцентом на ее преимущества привлечет необходимую целевую аудиторию.
- Использование онлайн-платформ. Например, популярных сайтов по продаже недвижимости, социальных сетей.
- Сотрудничество с агентствами. Они имеют большую клиентскую базу и опыт в продаже подобных объектов.
Понимание, что такое флиппинг в недвижимости и знание актуальных примеров флиппинг проектов, открывает возможность для перспективной ниши инвестирования.
Можно добиться высоких показателей выручки, если учитывать все риски.
Флиппинг — это хороший способ инвестирования, который позволит Вам получить большую прибыль и опыт в реализации жилья.
