Снимаете жильё? Тогда наверняка сталкивались с этими терминами. На первый взгляд найм и аренда — слова-синонимы. Но юридически это разные понятия. Путаница возникает часто, особенно когда дело доходит до подписания бумаг. Разберемся, где какой документ нужен.
Что означает каждый термин
Найм квартиры — это передача жилого помещения от собственника физическому лицу для проживания. Всё просто: у вас есть жильё, сдаете его человеку, который будет там жить. Стороны называются наймодатель (тот, кто сдаёт) плюс наниматель (кто снимает). Регулируется статьей 671 Гражданского кодекса РФ.
Второй вариант — понятие шире. Можно сдавать не только жильё, но также офисы, склады, торговые площади. Причём арендатором выступает юридическое лицо или ИП. Если компания снимает помещение для командированных сотрудников, оформляется именно второй тип сделки. Здесь действуют арендодатель плюс арендатор.
Основные различия
Отличия найма от аренды проявляются сразу в нескольких моментах. Когда частник сдаёт жильё такому же частнику для проживания — это первый вариант. Как только в дело вступает организация или ИП, речь автоматически о втором варианте.
Разница между арендой и наймом заключается ещё в сроках. Первый документ заключается максимум на 5 лет. Если срок вообще не прописали, по умолчанию считается те же пять лет. Со вторым всё свободнее — можно хоть на месяц, хоть на двадцать лет, хоть бессрочно.
Жилое помещение по первому типу используется только для проживания. Нельзя открыть там офис или магазин. По второму типу формально тоже нельзя менять назначение жилья, но юрлица часто размещают там сотрудников, устраивают временные точки.
Какой документ выбрать
Договор найма и договор аренды отличаются не только названиями сторон. Первый регулируется главой 35 ГК РФ, где много норм защищают нанимателя как более слабую сторону. Например, выселить человека сложнее, чем расторгнуть второй тип соглашения с компанией.
На своём опыте заметили: первый вариант проще расторгнуть в частном порядке, если стороны договорились. Со вторым чаще приходится идти в суд. Ещё момент: второй тип сделки на срок больше года нужно регистрировать в Росреестре. С первым проще — можно обойтись простой письменной формой.
Коллеги рассказывали случай: компания сняла жильё для директора, оформили неправильный документ. Налоговая потом доначислила штрафы — юрлицо обязано заключать именно второй тип соглашения. Правильное оформление бумаг экономит нервы, деньги.
Что важно учесть при меблировке
Если планируете сдавать помещение под офис или гостевые апартаменты для корпоративных клиентов, меблировка квартиры будет отличаться. Для найма или аренды квартиры физлицам нужна домашняя обстановка: удобный диван, обеденный стол, бытовая техника. Компании часто предпочитают минимализм, функциональность.
Встречались ситуации, когда собственник меблировал студию под долгосрочную сдачу частникам, а потом решил работать с организациями. Пришлось менять концепцию: убирать лишний декор, добавлять рабочие зоны. Лучше сразу определиться с целевой аудиторией.
Интересный факт: помещения, сданные по второму типу юрлицам, часто быстрее изнашиваются. Там живут разные люди, никто особо не бережёт чужое имущество. Зато платят стабильнее, чем частники.
Нюансы для собственников
Сдаёте жильё компании? Готовьтесь к более строгим требованиям. Организации просят документы на право собственности, выписки из ЕГРН, иногда справки о состоянии коммуникаций. С частниками проще — достаточно паспорта плюс подписанного соглашения.
Налоги считаются по-разному в зависимости от статуса арендодателя. Обычное физлицо платит НДФЛ 13% при доходе до 2,4 млн рублей в год, а при превышении этой суммы ставка растёт до 15-22%. Самозанятые платят всего 4%, если сдают частнику, либо 6% — организации или ИП. Правда, есть ограничение: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей по всем видам деятельности.
ИП на упрощёнке отдают государству 6% от дохода, но добавляются обязательные страховые взносы. Для организаций схема сложнее: они применяют ОСН с налогом на прибыль 20% или УСН с меньшими ставками. Если юрлицо снимает помещение у физлица, оно само становится налоговым агентом — удерживает НДФЛ из арендной платы владельца.
Многие собственники не задумываются об этих нюансах до первой проверки. Между тем правильный выбор налогового режима экономит до половины суммы отчислений. Коллеги рассказывали случай: владелец студии платил как физлицо 13%, хотя мог оформиться самозанятым за 4%. За год переплата составила около 40 тысяч рублей.
